警示 丨 房地產再融資不能用於買地及還貸？
上半年高歌猛進、地王頻出的房地產行業，不可避免地進入了政策緊縮期……
7月28日(ri)，多(duo)家(jia)媒(mei)體(ti)記(ji)者(zhe)從(cong)證(zheng)監(jian)會(hui)有(you)關(guan)人(ren)士(shi)處(chu)獲(huo)悉(xi)，上(shang)市(shi)公(gong)司(si)再(zai)融(rong)資(zi)審(shen)核(he)新(xin)增(zeng)內(nei)容(rong)包(bao)括(kuo)，不(bu)允(yun)許(xu)房(fang)企(qi)通(tong)過(guo)再(zai)融(rong)資(zi)對(dui)流(liu)動(dong)資(zi)金(jin)進(jin)行(xing)補(bu)充(chong)，募(mu)集(ji)資(zi)金(jin)隻(zhi)能(neng)用(yong)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)建(jian)設(she)而(er)不(bu)能(neng)用(yong)於(yu)拿(na)地(di)和(he)償(chang)還(hai)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)。
這是繼上海、深圳、南京等地房地產調控政策收緊後的又一記重拳，對於依賴融資買地的房企來說，影響巨大；而對於地王頻出的土地市場，更是一種警示。
買地融資受限
證監會是在25日的保薦機構專題培訓會上透露上述消息的。
證(zheng)監(jian)會(hui)發(fa)行(xing)部(bu)有(you)關(guan)人(ren)士(shi)在(zai)會(hui)上(shang)強(qiang)調(tiao)，再(zai)融(rong)資(zi)募(mu)集(ji)的(de)資(zi)金(jin)，上(shang)市(shi)公(gong)司(si)應(ying)按(an)照(zhao)實(shi)際(ji)用(yong)途(tu)披(pi)露(lu)，不(bu)得(de)通(tong)過(guo)補(bu)充(chong)流(liu)動(dong)資(zi)金(jin)或(huo)償(chang)還(hai)銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)，變(bian)相(xiang)將(jiang)募(mu)集(ji)資(zi)金(jin)用(yong)於(yu)其(qi)他(ta)用(yong)途(tu)。
一位接近監管的業內人士表示，再融資包括增發、配股以及可轉換債券，主要是指股權融資。
對於上市房企而言，通過公開發行和非公開發行進行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場低成本“補血”變得困難。
yijuyanjiuyuanzhikuzhongxinyanjiuzongjianyanyuejinrenwei，zheyangdexianzhi，huoshigefangliyixietiaodejieguo。conggonggeicegaigedejiaodukan，benyingjixufangkuanzairongzi。danyouyuchixukuansongzhengcexiagaogangganzengduo，henduofangqidaguimorongzi，tongshimangmunadiwang，zhedoushiciqianzhongyangtijide“資產泡沫”的表現。從這個角度看，政策收緊也是為了防範金融風險，尤其是防止地產行業泡沫的出現。
在今年上半年，土地市場的瘋狂全民矚目。中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月28日，全國住宅土地（不計算商業類地王）合計超過10億的地塊有236宗。疊加商業類的21宗，超過10億地塊已經多達257宗。
在這257宗地塊裏，溢價率超過100%的地王合計128宗，相比上半年的109宗繼續明顯上漲。溢價率超過50%的地塊達到了189宗。
地王潮在前期的一線城市與“四小龍”（南京、廈門、合肥、蘇州）之後，向其他城市蔓延。天津、武漢、鄭州、杭州、成都等地，均出現了明顯的地王潮現象。
廣州一家大型房企高管人士認為，上市房企再融資所募集的資金不得用於“拿地”的規定具有一定針對性，那些拿了地王但土地款尚未付清（分期支付土地款）的上市房企或會有資金壓力，對一些“地王製造者”的影響更不容小視。
樓市整體降溫
早在2010年，證監會通過其官方網站發布了“暫停房企重組申請”，這讓國內上市房企在內地資本市場的再融資大門全部關閉。
但到了2013年，房企再融資悄然開閘，十幾家房企公布了再融資計劃。進入2016年，在資本市場持續“外緊內鬆”的背景下，房企內地融資規模持續擴大，海外融資則持續縮水。
對於上市房企而言，股權再融資成本低，風險小，有利於規模化發展和公司治理結構的改善，逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。
根據中國指數研究院統計數據，2016年上半年共有34家A股上市房企發布增發預案，融資總額達2271億元，比去年同期增長41.9%。
同時，共有19家房企增發預案成功實施，募資總額達687億元，而在2015年上半年這個數字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發數量和規模都呈現出大幅上漲的態勢。
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財經評論人馬光遠認為，土地市場在經曆上半年的瘋狂之後，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現；此外，考慮到上半年房價上漲的情況，下半年貨幣政策出現明顯放鬆的可能性仍然比較小。